Diritti e obblighi dei proprietari e degli inquilini: chi paga cosa

Diritti e obblighi dei proprietari e degli inquilini: chi paga cosa

Silvia, Scrittrice e giornalista, Gallipoli

Guida scritta da:

Silvia, Scrittrice e giornalista, Gallipoli

Sei proprietario di un alloggio e vuoi affittarlo? Sei un inquilino? Tra spese di manutenzione, spese condominiali o per le parti comuni, lavori idraulici, miglioramenti dell'efficienza energetica, non è sempre facile sapere chi deve pagare cosa! Questa guida spiega i diritti e gli obblighi di ogni parte.

Caratteristiche importanti

  • Alloggi a norma
  • Leggi sulla locazione
  • Manutenzione ordinaria
  • Spese condominiali
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Diritti e obblighi dei proprietari

Il Codice civile con l'articolo 1575 (Obbligazioni principali del locatore) stabilisce che il proprietario (locatore) deve consegnare all'inquilino (conduttore) un immobile in buono stato di manutenzione. Ciò significa che il bene dato in locazione deve essere privo di vizi che possano limitare o impedire l'uso per cui è stato preso in affitto. Il successivo articolo 1576 (Mantenimento della cosa in buono stato locativo) precisa che, durante il periodo di locazione, il proprietario deve eseguire tutte le riparazioni necessarie a garantire l'uso del bene da parte dell'affittuario. La norma prevede anche la possibilità che l'affittuario accetti in affitto un immobile in cui siano presenti dei vizi ma in questo caso non potrà contestarli in un momento successivo. L'importante è che non ci siano vizi occulti e che gli eventuali difetti vengano annotati nel contratto d'affitto. In effetti il Codice civile contiene delle norme di carattere generale a cui si fa riferimento per gli eventuali aspetti non specificati dal contratto di locazione.

Cosa si intende per

Il proprietario deve dunque consegnare l'immobile in buono stato di manutenzione e deve eseguire le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, che sono a carico dell'inquilino.

Le riparazioni a carico del proprietario riguardano la struttura dell’immobile, come gli impianti (elettrico, idrico, termico), la sostituzione degli infissi, o quella della caldaia o del boiler che abbiano cessato di funzionare. Se la rottura o il guasto dipendono però dalla carenza di manutenzione ordinaria, ne risponde il locatario.

Le manutenzioni a carico del proprietario riguardano ad esempio la funzionalità di porte e finestre e il buon funzionamento degli impianti.

Ecco alcuni esempi di attrezzature la cui corretta manutenzione è importante per la sicurezza e per il comfort:

  • Sistemi di sicurezza per evitare cadute, sia nell'abitazione che per l'accesso ad essa: ringhiere, parapetti, balconi, scale, ecc.

  • Impianti e allacciamenti alle reti di elettricità, acqua potabile e gas.

  • Apparecchiature per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria conformi alle norme di sicurezza e in buono stato di funzionamento.

  • Canalizzazioni, materiali da costruzione e di rivestimento dell'abitazione in modo che la loro natura e il loro stato di conservazione non costituiscano un rischio per la salute e la sicurezza fisica degli inquilini.

  • Dispositivi di apertura e di ventilazione dell'abitazione che devono essere tali da permettere il rinnovo dell'aria secondo le esigenze di un'occupazione normale e il funzionamento dei vari apparecchi.

  • Sostituzione e riparazione di porte, telai finestre, serrande avvolgibili, scuri e tende di oscuramento, installazione e sostituzione di serrature e maniglie.

  • Sistemi di drenaggio delle acque nere e grigie con sifoni per prevenire gli odori e impedire il riflusso degli effluenti.

  • Servizi igienici (WC, bidet, lavabo, vasca e/o doccia).

  • Una cucina o un angolo cottura con un lavello collegato a una fornitura di acqua calda e fredda e un sistema di smaltimento delle acque reflue. La cucina o angolo cottura deve anche poter ospitare un apparecchio di cottura.

Responsabilità dei proprietari: lavori di miglioria e spese per lavori sulle parti comuni

Lavori di miglioria e contratto di locazione

Il Codice civile prevede la possibilità che l'inquilino possa fare dei lavori di miglioria che non alterino dal punto di vista funzionale o strutturale l'immobile ma che siano finalizzati a rinnovarlo o a migliorarne il comfort. Queste modifiche devono essere sempre concordate con il proprietario. Secondo l'articolo 1593 del Codice civile per questi interventi l'affittuario non ha diritto a un'indennità ma nulla vieta a proprietario e inquilino di accordarsi e prevedere uno sconto sul canone di locazione. È possibile, ad esempio, aggiungere una clausola al contratto di locazione che preveda che l'inquilino si faccia carico dei lavori e li esegua in cambio di una riduzione del canone di affitto.

Il pagamento delle spese condominiali o per lavori importanti

Per quanto riguarda le spese condominiali o sulle parti comuni, e le spese per lavori importanti, salvo diversi accordi, quelle che spettano al proprietario sono generalmente le seguenti:

  • Installazione e manutenzione straordinaria dell'ascensore e adeguamento alle nuove disposizioni di legge.

  • Installazione e sostituzione degli impianti di illuminazione delle parti comuni, citofoni o videocitofoni.

  • Installazione e sostituzione degli impianti di riscaldamento condominiali e eventuale adeguamento a leggi e regolamenti.

  • Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato.

  • Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico e manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari.

  • Manutenzione straordinaria della rete di fognatura.

  • Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere.

  • Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo delle parti comuni.

  • Tassa di occupazione di suolo pubblico per lavori condominiali.

  • Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti delle parti comuni.

  • Spese di manutenzione della guardiola del portiere e il 10% delle spese di portierato (l'altro 90% spetta all'inquilino.

  • Spese per lavori destinati a migliorare il rendimento energetico della casa: coibentazione, installazione caldaie ad alta efficienza, installazione di impianti fotovoltaici.

  • Spese per interventi di adeguamento antisismico.

I diritti e gli obblighi degli inquilini

L'inquilino che ha l'uso esclusivo dell'alloggio è ovviamente obbligato a pagare l'affitto, ma anche le spese di condominio a lui spettanti, il cui pagamento è in genere mensile. Inoltre, l'inquilino è responsabile della manutenzione ordinaria.

L'inquilino è anche ritenuto responsabile delle perdite che causano danni alle abitazioni vicine, a meno che non possa dimostrare che non è colpa sua ma del padrone di casa o di un caso di forza maggiore.

Obblighi degli inquilini: pagamento delle spese condominiali

L'inquilino usufruisce anche delle parti comuni dell'edificio per la quota spettante al proprietario. In ogni caso è il proprietario la persona responsabile nei confronti del condominio ed è a lui che verranno sempre indirizzate le richieste di pagamento delle spese condominiali in caso l'affittuario non abbia provveduto.

Tra le spese condominiali a carico dell'inquilino, salvo diversi accordi previsti nel contratto di locazione, ci sono:

  • Le spese relative ai servizi comuni ad uso dell'abitazione e dell'edificio: portierato (la quota spettante all'inquilino e il 90%), servizi di pulizia ed eventuali dipendenti dell'edificio, riscaldamento condominiale, consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni, ecc.

  • Le spese di manutenzione ordinaria e piccole riparazioni di attrezzature di uso comune nell'abitazione.

L'inquilino può partecipare alle assemblee condominiali e deve essere tenuto al corrente dei bilanci e della ripartizione delle spese preventive e consuntive del condominio.

Manutenzione ordinaria: responsabilità degli inquilini

I lavori di manutenzione ordinaria che devono essere eseguiti dall'inquilino sono vari.

La manutenzione ordinaria delle parti esterne

La manutenzione ordinaria delle aperture esterne e interne

  • Ingrassaggio di cerniere, cardini, piccole parti di serrature, ecc.

  • Piccole riparazioni o sostituzione di maniglie di porte, cerniere, meccanismi di chiusura se il deterioramento è dovuto all'uso e non alla vetustà o al caso fortuito.

  • Sostituzione di chiavi perse o danneggiate.

  • Sostituzione dei vetri rotti delle finestre.

  • Ingrassaggio dei meccanismi di tende e tapparelle.

  • Sostituzione di pulegge o stecche delle tapparelle per deterioramento dovuto all'uso.

  • Pulizia e ingrassaggio delle serrature di porte e cancelli.

La manutenzione ordinaria delle parti interne

  • Pulizia dell'alloggio.

  • Piccole riparazioni alle parti dipinte e alla carta da parati.

  • Stuccatura dei fori praticati, ad esempio, per appendere quadri alle pareti.

  • Manutenzione ordinaria dei parquet (ceratura, vetrificazione).

  • Riparazioni di ripiani di armadi a muro e dei loro meccanismi di chiusura.

La manutenzione ordinaria degli impianti idraulici

  • Piccole riparazioni delle rubinetterie.

  • Piccole riparazioni di lavandini e apparecchi sanitari: sostituzione dei flessibili della doccia, per esempio, decalcificazione, ecc.

  • Sostituzione degli accessori dei tubi del gas.

  • Disostruzione e sostituzione delle guarnizioni dei tubi dell'acqua.

  • Svuotamento di fosse settiche, pozzetti e pozzi neri.

La manutenzione ordinaria degli impianti elettrici

  • Sostituzione di prese di corrente e interruttori.

  • Sostituzione di interruttori magnetotermici e fusibili.

  • Sostituzione di lampadine e tubi luminosi.

  • Riparazione e sostituzione di canaline o corrugati.

La manutenzione ordinaria delle altre attrezzature menzionate nel contratto d'affitto

  • Frigoriferi, lavatrici, asciugatrici, cappe da cucina, addolcitori d'acqua, ecc.

  • Pompe di calore, collettori solari, ecc.

  • Antenna.

  • Vetri, specchi, attrezzature fisse, ecc.

  • Pulizia delle canne fumarie, dei condotti del gas e di ventilazione.

Manutenzione, ma anche eventuale rinnovo dei rilevatore di fumo (l'acquisto iniziale e l'installazione sono comunque a carico del proprietario).

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Silvia, Scrittrice e giornalista, Gallipoli

Silvia, Scrittrice e giornalista, Gallipoli

Dopo 10 anni di lavoro come addetto stampa per un’importante società d’ingegneria, ho deciso di unire la mia esperienza professionale e la mia passione per la scrittura entrando nel giornalismo freelance e nella redazione a tempo pieno. Eclettica sia nei gusti che nella scrittura, in me convivono grandi passioni come la scienza e la storia, ma soprattutto l’interesse per la decorazione e il fai-da-te. Su questi argomenti, apparentemente così diversi, scrivo ormai da quasi vent’anni, devo dire con un discreto successo, probabilmente perché i miei articoli sono la cronaca dei lavori e dell’esperienza maturata nel corso della totale ristrutturazione di una vecchia masseria nel cuore del Salento. Esperienza che vorrei condividere con te attraverso i miei suggerimenti.

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